Как проверить квартиру перед покупкой на юридическую чистоту?

Покупка квартиры – важный шаг, который может стать или хорошим вложением, или достаточно крупным разочарованием. Чтобы избежать неприятных последствий, тщательно проверять недвижимость перед покупкой и внимательно относиться к юридическим аспектам оформления сделки. 

Как проверить правоустанавливающие документы? 

Важным этапом проверки недвижимости на юридическую чистоту является ознакомление с правоустанавливающими документами. 

1. Запросив у продавца недвижимости подтверждение права собственности, перепишите данные документа и сопоставьте их с данными, указанными в справке об обременениях. 

(Справку об обременениях на недвижимое имущество можно получить на портале электронного правительства граждан. Срок оказания услуги составляет двадцать минут с момента регистрации заявления). 

В качестве правоустанавливающего документа в Казахстане могут выступать:

– договор купли-продажи;

– договор мены;

– договор дарения;

– свидетельство о приватизации жилья;

– свидетельство о вступлении в наследство;

– другие документы, подтверждающие право собственности на жилье. 

2. Попросите продавца предоставить технический паспорт недвижимого имущества. В документе будут указаны технические характеристики объекта: од постройки дома, кадастровый номер и план квартиры с указанием количества комнат, размеры.

Главное, на что стоит обратить внимание при выполнении этого пункта – данные, указанные в техническом паспорте должны совпадать с фактическими показателями жилья. Проверьте планировку квартиры – она должна соответствовать той, что указана в техническом паспорте. Проверьте расположение окон, дверей, межкомнатных перегородок. Если вам кажется, что данные техпаспорт и реального объекта сильно расходятся — попросить продавца квартиры обратиться к услугам техника из Центра по недвижимости (бывш. БТИ), который сможет провести более тщательный анализ помещения. Обратите внимание! Процедура оценки помещения платная и занимает несколько дней.

3. Сопоставьте данные о собственнике квартиры, которые указаны в правоустанавливающем документе, с данными удостоверения личности продавца. Если вам удастся заметить расхождение даже в одной буквенный или цифре – попросите продавца устранить несоответствие до оформления сделки. 

Справка об обременении

Как уже было указанно, до оформления сделки необходимо ознакомиться с данными, указанными в справке об обременении. 

Полное название справки – «Справка о зарегистрированных правах на недвижимое имущество и его технических характеристиках». Получить ее можно при личном посещении Центра Обслуживания Населения (ЦОН) или онлайн на сайте электронного правительства граждан. Срок действия документа составляет один день. Получить его может только владелец жилья, его доверенное лицо или нотариус. 

В справке об обременении указывается: 

– на основании какого правоустанавливающего документа приобретено жилье (и данные указанного документа);

– информация о других собственниках жилья (если они есть); 

– возможные обременения, если они есть (например, информация о том, что квартира находится в залоге у банка, или подлежит аресту за неоплаченные долги).

Проверка продавца и иных заинтересованных лиц 

1. Согласно законодательству Республики Казахстан, если лицо, заключающее сделку купли-продажи находилось в невменяемом состоянии на момент подписания договора – в судебном порядке сделка может быть признана недействительной с последующим возвратом права собственности на жилье предыдущему владельцу. Чтобы обезопасить себя от такого варианта развития событий – поговорите с хозяином квартиры. Узнайте, как и когда он приобрёл квартиру, почему хочет ее продать, спросите о плюсах и минусах данного района. В случае, если вы заподозрили продавца в неадекватном поведении, алко- или наркозависимости – следует уточнить информацию о продавце в соответствующем медучреждении или отказаться от оформления договора. 

2. В случае если жилье продавец получил по договору дарения, убедитесь, что дар получен от совершеннолетнего лица и ничьи права при этом не нарушены. Подробнее о договоре дарения читайте здесь.  В случае, если указанные условия не соблюдены – договор дарения может быть оспорен, что также может привести к лишению права собственности на жилье после его покупки. 

3. Обратите внимание на семейное положение продавца – если он/она состоит в браке – при заключении сделки необходимо предоставить согласие супруга/супруги на покупку жилья. Информацию о семейном положении продавца можно запросить в органе РАГС (бывш. ЗАГС), или договориться о составлении нотариально заверенное расписки об ответственности за предоставление ложных сведений при оформлении сделки. 

4. Если продажа квартиры осуществляется по доверенности – внимательно ознакомьтесь с текстом документа. В нем должны быть указаны следующие данные: 

– реквизиты недвижимости;

– данные и подпись доверителя;

– полномочия доверенного лица (Обратите внимание! В полномочия доверенного лица может входить или не входить получение денежных средств за продажу жилья. В некоторых случаях, доверенное лицо имеет право только на оформление сделки, а получить деньги необходимо продавцу). 

– срок действия доверенности. Данный документ, как правило, действует в течение 3 лет с момента оформления, однако, если срок действия доверенности не указан в документе – он будет составлять один год с момента регистрации. 

Легитимность доверенности проверьте у нотариуса, который её выдал, лично или по запросу через Нотариальную палату. Здесь заодно можно удостовериться в полномочиях специалиста, например запросить лицензию. 

Попросите доверенное лицо дать контакты доверителя. Свяжитесь с ним и зафиксируйте аудио- или видеозаписью его желание продать недвижимость. 

Анализ договора купли-продажи

Договор купли-продажи должен включать в себя существенные и обычные условия.

К существенным относят: условие о предмете договора, адреc, этажность, площадь, цену, порядок, сроки и размеры платежей, если жильё покупается в рассрочку. 

К обычным: ответственность сторон, порядок приёма-передачи квартиры, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче недвижимости, порядок разрешения споров и изменения, расторжения договора, иные условия, которые стороны по законному праву или соглашению могут самостоятельно определить в соглашении. 

Договор купли-продажи непременно должен быть заключён в письменной форме (напечатанным текстом) в двух экземплярах, сумму сделки при этом необходимо указать в тенге. После того как текст договора будет составлен и проверен каждой из сторон – нотариус должен его заверить и отправить на госрегистрацию. 

Если вы решили заплатить за покупку недвижимости наличными – отразите это в договоре. В данном случае нотариус должен подтвердить факт передачи денежных средств. Если вы планируете оплатить покупку банковским переводом – факт передачи денег будет подтверждён соответствующими банковскими документами. 

Юристы настоятельно рекомендуют указывать в договорах купли-продажи только реальную цену жилья. Распространены случаи опротестования сделок из-за заниженных сумм. 

Также, при покупке квартиры рекомендуется составлять акт приёма-передачи имущества.

«Строительные дефекты в квартире: как привлечь к ответу застройщика?»

Что должно насторожить при покупке? 

Обратите внимание на количество собственников жилья. Если владельцы сменялись часто – стоит внимательнее отнестись к проверке недвижимости. Особенно стоит насторожиться, если смена владельцев происходила в течение последних трёх лет. Три года – срок исковой давности для большинства юридических вопросов в Республике Казахстан. В течение этого периода право собственности на квартиру может быть оспорено в суде по исковому заявлению третьих лиц, если сделка купли-продажи ущемляла их права. 

Подробнее о сроке исковой давности в Казахстане читайте здесь

Также стоит обратить внимание на наличие действующих судебных споров, касающихся объекта сделки.

Должны насторожить и любые несоответствия в документах на приобретаемую недвижимость.

Будьте особенно бдительны в случае если продажа квартиры происходит в ускоренные сроки или по доверенности, а также если квартира продаётся по цене, существенно более низкой, чем стоимость аналогичной недвижимости. 

Внимательное отношение к покупке жилья и следование всем указанным рекомендациям помогут вам приобрести юридически чистое жилье и обезопасить себя от действий мошенников.

«Мошенничество в сфере недвижимости: как защитится от аферистов?».