Договор аренды квартиры: как защитить свои права?

Договор, заключаемый при сдаче квартиры в аренду – гарантия соблюдения прав как арендодателя, так и потенциальных квартирантов. 

Нередки случаи, когда участники рынка аренды недвижимости сознательно, или по незнанию нарушают закон. При этом недобросовестные действия могут последовать со стороны обоих участников соглашения. Так, например, владелец недвижимости может попросить освободить квартиру раньше оговорённого срока, причинив массу неудобств квартирантам. При этом может пострадать и финансовое благополучие квартиросъёмщиков, ведь зачастую, оплату за проживание просят вносить заранее. 

Арендаторы также могут быть замечены в недобросовестных действиях. Например, квартиранты могут задерживать выплаты за несколько месяцев, находя различные отговорки, а затем, и вовсе исчезнуть не предоставив оплату. (Подробнее о мошенничестве в сфере недвижимости можно прочитать здесь). 

Правильно оформленный документ поможет уберечь обе стороны от недобросовестных действий и гарантировать исполнение обязанностей каждой из сторон.

Как правильно заключить договор аренды? На какие пункты договора стоит обратить внимание? Что делать, если условия нарушены. Ответы на эти вопросы вы найдёте в данной статье. 

Как составить договор аренды? 

Договор аренды – документ, обязующий владельца недвижимости предоставить ее арендатору на определенный срок и за фиксированную плату. Взаимоотношения сторон при этом регулируются гражданским кодексом Республики Казахстан.

(О том, как правильно оформить сдачу квартиры в аренду читайте в статье «Как сдать квартиру в аренду в соответствии с законодательством РК?»). 

Договор аренды необходимо заключать в двух экземплярах в письменном виде, при этом заверять сделку у нотариуса необязательно. После оформления один экземпляр договора остаётся у арендодателя, другой у квартиросъёмщиков.  

В случае, если договор аренды заключается на срок свыше одного года, его необходимо зарегистрировать в Центре обслуживания населения. Для этого обе стороны соглашения должны посетить ЦОН с документами, подтверждающими право собственности квартиры и договором аренды. Игнорирование этого шага, делает такой договор аренды недействительным, что осложняет борьбу за восстановление справедливости в случае возникновения различных спорных моментов или прямого нарушения прав одной из сторон. 

Что должно быть указано в договоре? 

1) Первое, что обязательно стоит включить в договор – данные документов, удостоверяющих личность для каждой из сторон соглашения. При этом фамилию, имя и отчество следует указывать полностью, без сокращений. 

2) Соглашение обязательно должно содержать дату и место подписания договора. 

3) Договор должен включать данные о недвижимости, которая предоставляется в аренду: 

- точный адрес с указанием города, улицы, номера дома и квартиры;

- площадь квартиры (как общую, так и жилую);

- количество комнат.

4) Также, должна быть указана информация о сдаче в аренду части жилья (например, одной комнаты в квартире), если сдается не вся площадь недвижимости.

5) В договор также стоит включать данные документа, подтверждающего право собственности арендодателя. 

6) Обязательным пунктом соглашения является указание прав и обязанностей сторон.

7) Необходимой информацией является и срок действия договора. В случае отсутствия этого пункта, договор считается заключённым на неопределенное время. 

8) Необходимо указать сумму и порядок внесения платежей за аренду недвижимости. 

При этом оплата может производиться периодически, в установленные сроки (например, ежемесячно), или единовременным платежом за весь срок аренды, указанный в договоре. 

9) Стоит также зафиксировать решение о том, кто будет вносить коммунальные платежи. В случае отсутствия этого пункта, оплачивать коммунальные счета обязан арендатор. 

10) В договор аренды также может быть включён пункт о выплате неустойки за просрочку арендной платы. 

11) Помимо прочего, в договоре стоит указать перечень имущества, которое подлежит сдаче в аренду вместе с недвижимостью (бытовая техника, мебель и другие предметы интерьера). 

12) Также, соглашение обязательно должно содержать подписи сторон! 

Будьте внимательны при составлении договора!! Отсутствие конкретики позволяет трактовать положения соглашения по-разному, что может привнести определенные сложности, если возникнут какие-либо судебные претензии от одной из сторон. 
 

1. Со стороны арендодателя

При передаче жилья в аренду, владелец недвижимости обязан:

-передать жилое помещение в состоянии пригодном для проживания;

-возмещать расходы на улучшение состояния жилья при взаимном согласии сторон;

-проводить ремонт сдаваемой жилплощади, если иное не будет указано в договоре. 

 

Владелец недвижимости имеет право: 

- расторгнуть договор, который был заключён без указания срока действия. При этом арендодатель обязан уведомить об этом квартиросъёмщиков не позднее, чем за три месяца (за месяц, если сдаётся часть жилого помещения); 

- изменить размер арендных выплат, в случае, если поменялись тарифы коммунальных услуг. Однако, сделать это можно не чаще одного раза в год. 

 

2. Со стороны арендатора

Арендатор обязан: 

- не использовать арендную недвижимость для целей не связанных с проживанием, если иное не предусмотрено договором;

- сохранять жильё в надлежащем состоянии и обеспечивать его сохранность; 

- в случае необходимости проводить ремонтные работы в арендуемом помещении, если иное не предусмотрено договором;

-оплачивать коммунальные услуги, если в соглашении не указано иное;

- не вносить изменения в планировку недвижимости без согласия арендодателя; 

 

Арендатор имеет право: 

- с согласия арендодателя повторно сдать арендованную недвижимость в поднаем (субаренду);

-с согласия владельца недвижимости передать право аренды другому лицу, с сохранением условий, указанных в договоре (перенаем);

- организовывать проживание в квартире членов своей семьи и временных жильцов, если договор аренды не предусматривает иное; 

- покидать арендное жилье на срок до шести месяцев, если иное не указано в соглашении;

- не прекращать аренду недвижимости на установленный срок, даже если владелец помещения его продал;

- расторгнуть договор, при условии, что владелец жилья будет извещён об этом за месяц до предполагаемой жаты прекращения аренды;

- расторгнуть договор без предуведомления, однако в этом случае придётся заплатить сумму равную месячной стоимости аренды. 

Прекращение договора

Если договор аренды был заключён на определенный срок, то его действие прекращается по истечении этого срока. 

В случае если соглашение не содержало пункта о сроке действия договора – оно может быть расторгнуто в одностороннем порядке. При этом, каждая из сторон договора обязана уведомлять о делании расторгнуть договор в установленные сроки.