Договор долевого участия – один из популярнейших способов покупки жилья в Казахстане. Вы купили квартиру с помощью дду, но у вас изменились планы? Или наоборот, вы собираетесь приобрести квартиру с переуступкой договора долевого участия? Что нужно знать, чтобы избежать возможных проблем в дальнейшем? Расскажем все о переуступке квартиры, купленной по договору долевого участия.
Договор переуступки прав требования на квартиру – документ, подтверждающий право приобретения жилья у застройщика, после того как им будут исполнены обязательства, указанные в договоре долевого участия. Иными словами, в случае заключения указанного договора – вы приобретаете не само жилье, а право требования на квартиру, которая только будет построена.
Дополнительное название переуступки прав на жилье – цессия. Данный термин относится к сфере юриспруденции. При использовании данной терминологии, продавец именуется цедентом, а покупатель – цессионарием.
Сделки по переуступке прав на недвижимость, согласно статье 12 Закона РК «О долевом участии в жилищном строительстве», необходимо регистрировать в специализированной базе данных «КазРеестр». В данной системе также содержится вся информация о том, насколько легально работает застройщик. В реестре регистрируются разрешения на привлечение инвестиций по договору долевого участия в строительстве, и сами договоры дду. Информационная система позволяет защитить граждан от мошенничества, а именно от ситуации повторной продажи одного и того же жилья.
Сделки, которые не регистрируются в «КазРеестре», заключаются незаконно, так как у застройщика в этом случае вероятнее всего отсутствует разрешение на привлечение денег дольщиков, выдаваемое акиматом или ФГСЖ.
Обратите внимание! Прежде, чем заключать сделку о переуступке прав на недвижимость, рекомендуется проверить наличие разрешения у застройщика на заключение сделок дду.
Покупка квартиры с помощью сделки о переуступке прав требования имеет целый ряд плюсов, однако сопутствующие риски также достаточно велики.
Наиболее притягательный момент при покупке квартиры через договор переуступки прав требования – выгодная цена. Во многом это связано с правилами налогообложения относительно данного вида продаж.
Так, сделки по переуступке прав требования в Казахстане не облагаются налогом, в отличие от других сделок, связанных с приобретением недвижимости.
Если вы планируете продать жилье с помощью оформления стандартного договора купли-продажи, а с момента первичной покупки прошло менее одного года – придётся заплатить налог в 10% от суммы сделки. В случае продажи квартиры по договору о переуступке прав требования – данное правило действовать не будет.
Также, одним из плюсов заключения сделок по переуступке прав требования является отсутствие необходимости в государственной регистрации. Это позволяет существенно сэкономить время при оформлении документов.
Основной риск при заключении таких сделок связан с предметом договора. По договору об уступке прав требования вы приобретаете не готовое жилье, а обещание застройщика предоставить вам квартиру в будущем в счёт вложенных средств. При этом сохраняются все риски покупки жилья по договору долевого участия. Также, необходимо проверить добросовестность самого продавца, так как с его стороны тоже не исключены риски мошенничества.
Ещё одним минусом заключения сделки о переуступке прав требования может стать сбор необходимых документов. Так, вам может потребоваться разрешение от застройщика, или от банка-кредитора, если квартира приобреталась с помощью ипотечного займа.
Данный договор заключается в трёхстороннем порядке, с участием продавца (переуступщика), покупателя и застройщика.
Как уже было указано, при заключении сделки может потребоваться разрешение на переуступку прав требования от застройщика. При этом застройщик может претендовать на получение компенсации за переоформление, если данное условие было оговорено в договоре долевого участия.
Сделка по переуступке прав требования регистрируется у нотариуса.
Прежде, чем заключить договор, необходимо проверить надёжность продавца и застройщика.
Сделать это можно следующим образом:
1) Необходимо удостовериться в отсутствии долговых обязательств переуступщика перед застройщиком. Для этого надо попросить продавца предоставить документы, способные подтвердить оплату суммы, которая указана в договоре долевого участия. Также, справку об отсутствии долга можно запросить у застройщика.
2) Проверьте легальность самого застройщика. Для этого ознакомьтесь с данными о разрешении на строительство, изучите проектную декларацию, а также убедитесь, что застройщик официально зарегистрированное юридическое лицо.
Следующий важный момент – не соглашайтесь на оплату покупки до подписания договора. В случае передачи денежных средств без заключения сделки – высок риса попасть в сети мошенников и потерять деньги.
Также, стоит обратить внимание на репутацию застройщика. Узнайте информацию о сроках сдачи и о возможной заморозке строительства других его объектов.
Внимательно изучите первичный договор дду. Обратите внимание на пункты о предполагаемой и фактической площади жилья, о возможных строительных дефектах, о том, входят ли в указанную жилую площадь дополнительные перегородки, балконы и лоджии.
Сделка о переуступке прав требования может стать хорошим вариантом для выгодной покупки жилья, если учесть все нюансы и внимательно подойти к процессу оформления документов. Помните, лучше потратить время на дополнительную проверку всех документов заранее, чем потом пытаться отстоять свои права в суде!
