Недвижимость досталась вам и вашим родственникам в наследство? Или вы разводитесь и хотите распорядиться своей долей в квартире? Что делать в такой ситуации и как определить свою часть имущества, если она ещё не установлена?
Правильное урегулирование правовых вопросов при разделе имущества может помочь по максимуму избежать конфликтов и разделить доли без убытков для каждого собственника. Первое, с чем сталкиваются владельцы недвижимости в ситуации совместного пользования – определение долей участников.
Право общей собственности, согласно законодательству РК, может быть как долевым, так и совместным. Соответственно, как с разграничением долей участников, так и без него. В случае, если доля в квартире не установлена – придётся обратиться в суд для выявления вашей части недвижимости.
Суд определит, какая именно доля квартиры принадлежит вам, после чего вы сможете самостоятельно распоряжаться этой частью.
Чаще всего разграничение долей в квартире интересует собственников, желающих продать свою часть недвижимого имущества. Но как осуществить продажу в рамках закона и не ущемляя права других собственников жилья?
Продажа части недвижимого имущества, находящегося в совместной собственности несколько отличается от обычной продажи квартиры. В первую очередь процедура осложняется необходимостью соблюдать права других собственников квартиры.
Так, при продаже доли недвижимости нужно пройти несколько обязательных этапов:
1. Получение согласия от других владельцев, если квартира оформлена в совместную собственность. Согласие выражается в письменной форме и заверяется нотариусом. Без этого документа вам не удастся заключить сделку о продаже квартиры или она будет признана недействительной. В случае, если вы хотите продать свою долю, не добиваясь согласия от совладельцев – придется обратиться в суд для перевода права собственности из совместного в долевой режим.
2. Поскольку у совладельцев есть преимущественное право на приобретение, сначала вы должны предложить свою долю им. Вы имеете право сами установить стоимость своей части имущества, однако она должна быть одинаковой для всех потенциальных покупателей. Уведомление о намерении продать свою долю квартиры направляется другим владельцам в письменном виде.
3. Если все совладельцы отказались от предложения о покупке вашей доли, вы имеете право продать свою часть недвижимости третьему лицу. Обязательный срок рассмотрения вашего предложения совладельцами – один месяц. При нарушении права на преимущественное приобретение, у других владельцев недвижимости будет три месяца на то, чтобы потребовать передачу им права собственности.
4. В случае, если вам удалось урегулировать все вопросы с другими собственниками жилья и найти покупателя для своей доли квартиры – вы можете приступить к заключительному этапу оформления сделки. При оформлении передачи права собственности составляется договор, в котором указывается цена, права и обязанности сторон. Соглашение должно быть зарегистрировано в установленном законодательством РК порядке, только после этого покупатель вступает в свои права.
Помимо продажи своей доли в квартире, совместные собственники жилья могут договориться о разделе имущества в суде. Чаше всего этот способ урегулирования конфликта используют бывшие супруги при разводе, или родственники, получившие недвижимость в наследство.
В этом случае суд устанавливает доли всех владельцев недвижимости, оценивается общая стоимость квартиры и при продаже сумма стоимости жилья делится согласно установленному в суде соотношению долей собственников.
Если один из владельцев квартиры отказывается от раздела имущества можно попытаться решить вопрос в суде.
Особо интересными эпизодами в юридической практике, являются иски о продаже доли в квартире, спустя много лет после отказа от раздела имущества одним из владельцев. При этом один из собственников долгое время проживает в квартире, осуществляет ремонт и улучшает жилье, тогда как другой – не участвует в уходе за недвижимостью на протяжении долгого периода времени, а затем требует раздела имущества с компенсацией по актуальному курсу и не принимая во внимание состояние жилья.
В этом случае собственник, постоянно проживавший в квартире может подать иск о компенсации за все годы содержания недвижимости.
При этом, Гражданское право РК предусматривает возможность запросить у второго дольщика выплаты по следующим пунктам:
- выплата коммунальных услуг;
- проведённые ремонтные работы и улучшение квартиры, способствующие увеличению ее стоимости;
- оплата налоговых взносов, сборов КСК и других поборов.
Помочь выиграть дело в этом случае могут сохранённые счёта и квитанции по оплате содержания недвижимости.
