Квартирный вопрос в Казахстане — это не только рынок недвижимости. Это ещё и один из самых доходных полигонов для мошенников. Схемы становятся сложнее каждый год. Разбираем 8 самых распространённых способов обмана при операциях с недвижимостью — и как не стать жертвой каждого из них.
Схема 1 — Продажа по поддельным документам
Мошенник получает дубликат правоустанавливающих документов на квартиру (или подделывает их), продаёт жильё добросовестному покупателю и исчезает с деньгами.
— Продавец ссылается на утерю оригиналов — «только дубликаты»
— Спешит с подписанием, избегает нотариуса
— Цена ниже рынка на 20–30%
— Проверка через eGov показывает другого собственника
Защита: всегда заказывайте справку о собственнике через eGov перед любым шагом. Сравнивайте данные в документах с данными в государственном реестре.
Схема 2 — Двойная продажа квартиры
Продавец заключает договоры купли-продажи с несколькими покупателями одновременно. Право собственности получает тот кто первым зарегистрирует договор. Остальные теряют деньги.
Схема 3 — Продажа квартиры с прописанными жильцами
В квартире прописаны лица которых невозможно или крайне сложно выписать — несовершеннолетние, военнослужащие, осуждённые. Покупатель узнаёт об этом после сделки.
Защита: до сделки получите справку о зарегистрированных лицах в жилище. Все должны быть выписаны до подписания договора или это должно быть условием договора с конкретным сроком.
Схема 4 — Мошенничество с доверенностью
Продажа ведётся по нотариальной доверенности. Но реальный собственник либо умер, либо не давал доверенности, либо уже отозвал её. Покупатель платит деньги — и остаётся без квартиры.
— Проверить подлинность через нотариальную палату
— Убедиться что доверенность не отозвана (реестр доверенностей)
— Связаться с самим собственником лично — не через посредника
— Продажа «по доверенности» — всегда повышенный риск
Схема 5 — Залоговая квартира «без обременений»
Продавец скрывает что квартира находится в залоге у банка (ипотека) или у физического лица. Покупатель приобретает жильё — и вместе с ним получает долг и требования залогодержателя.
Защита: обременения обязательно отражаются в справке из eGov. Заказывайте справку непосредственно перед сделкой — не за неделю, а в день подписания.
Схема 6 — Продажа арестованной квартиры
Квартира под арестом (из-за долгов собственника или уголовного дела) не может быть продана. Но мошенники находят способы скрыть это.
Защита: та же справка из eGov — арест отображается как обременение. Дополнительно можно проверить задолженности собственника через портал судебных исполнителей.
Схема 7 — Мошенничество при аренде
Человек снимает квартиру на Airbnb или через объявление — и затем сдаёт её сразу нескольким людям одновременно, собирая залоги и предоплату. В день заселения каждый из «арендаторов» обнаруживает что такой же «жилец» уже стоит у двери.
Схема 8 — Мошенничество с долевым строительством
Застройщик собирает деньги дольщиков, строительство либо замораживается, либо не начинается вовсе. Компания ликвидируется. Дольщики остаются без квартир и без денег.
🔹 Наличие разрешения на строительство
🔹 Регистрация договора долевого участия в органах юстиции
🔹 Финансовая отчётность и история компании
🔹 Наличие гарантий (страхование, банковское поручительство)
🔹 Отзывы о предыдущих проектах
Что делать если вас обманули при сделке с недвижимостью
-
Немедленно подайте заявление в полицию. Мошенничество с недвижимостью — уголовное дело. Чем раньше подадите — тем выше шансы арестовать имущество мошенника до его вывода.
-
Потребуйте обеспечительные меры через суд — арест активов мошенника в рамках гражданского иска параллельно с уголовным делом.
-
Обратитесь к нотариусу который удостоверял сделку — нотариус несёт ответственность за законность удостоверенных действий.
-
Собирайте доказательства — всю переписку, квитанции, договоры, показания свидетелей.
Стали жертвой мошенничества с недвижимостью или вас обвиняют в таком мошенничестве? Это одни из наиболее сложных и дорогостоящих дел. Чем раньше подключается адвокат — тем выше шансы на положительный исход. Напишите, разберём вашу ситуацию.
Часто задаваемые вопросы
Нотариус проверяет документы и идентифицирует стороны — но не может гарантировать что продавец не подделал документы или не скрыл обременения. Нотариальное удостоверение снижает риск, но не исключает его полностью.
Добросовестный приобретатель по ГК РК защищён — у него нельзя истребовать имущество если он не знал и не должен был знать о пороках сделки. Но это нужно доказывать в суде. Именно для этого важно сохранять все документы подтверждающие вашу добросовестность.
По ч. 3 ст. 190 (мошенничество в крупном размере) — 10 лет. По ч. 4 (особо крупный) — 15 лет. Большинство квартирных мошенничеств квалифицируются именно по этим частям из-за высокой стоимости объектов.