Покупка квартиры — самая крупная сделка в жизни большинства людей. И одна из самых рискованных. Мошенники, скрытые обременения, долги прежних владельцев, прописанные жильцы — всё это реальные истории потери денег и жилья. Разбираем как проверить квартиру перед покупкой и что нужно знать о договоре.
Что проверить до покупки — чеклист
- 🔹 Право собственности продавца — выписка из ЕГРН через eGov (ГКП «Центр обслуживания населения»)
- 🔹 Обременения и арест — в той же выписке. Квартира не должна быть в залоге или под арестом
- 🔹 Прописанные лица — справка о зарегистрированных в жилище. Все должны быть выписаны до сделки
- 🔹 Долги по коммуналке — справка от каждого поставщика. Долги переходят к новому владельцу
- 🔹 Паспортные данные продавца — проверьте на сайте МВД (mvd.gov.kz) что документ действителен
- 🔹 Доверенность — если продаёт не собственник, доверенность должна быть нотариальной и не отозванной
- 🔹 Согласие супруга/супруги — если квартира куплена в браке, нотариальное согласие второго супруга обязательно
- 🔹 Несовершеннолетние собственники — нужно разрешение органов опеки
Красные флаги — поводы отказаться от сделки
❌ Цена значительно ниже рыночной без объяснения причин
❌ Квартира часто переходила из рук в руки за последние 2–3 года
❌ Продаёт по доверенности — собственник «уехал»
❌ В квартире прописаны лица отказывающиеся выписываться
❌ Продавец не показывает оригиналы документов
❌ Требуют задаток наличными без расписки
Как правильно оформить сделку
-
Задаток — оформляйте через нотариуса. Устная договорённость не защищает.
-
Договор купли-продажи — только через нотариуса. Нотариус проверяет документы, идентифицирует стороны и несёт ответственность за сделку.
-
Расчёт — безналичный перевод или через аккредитив банка. Наличные без расписки — риск.
-
Регистрация права собственности — через ЦОН или онлайн (e-Tіrkeu). Срок — 1–3 рабочих дня.
Часто задаваемые вопросы
По долгам за коммунальные услуги возникшим до перехода права собственности несёт ответственность прежний владелец. Но на практике поставщики давят на нового собственника. Требуйте письменного подтверждения долга и выставления его прежнему владельцу.
Новый собственник вправе выселить через суд. Суд выносит решение о снятии с регистрационного учёта. Но это занимает время. Лучше проверить прописанных до сделки и потребовать выписки.
Задаток входит в наследственную массу. Его нужно требовать от наследников. Если наследники откажутся от наследства или его нет — через суд как кредитор. Именно поэтому безопасно оформлять задаток нотариально.